Fassadendämmung steuerlich absetzen

Eine Ermäßigung der Einkommensteuer

§ 35c EStG begünstigt unter bestimmten Voraussetzungen energetische Maßnahmen am selbst genutzten eigenen Wohngebäude. Dazu gehört die Wärmedämmung von Wänden. Der Vorteil wird direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen, nachdem andere Steuerermäßigungen berücksichtigt wurden. Er ist daher etwas anderes als ein Abzug der Baukosten vom zu versteuernden Einkommen.

Für die begünstigten Aufwendungen sieht das Gesetz im Abschlussjahr und im folgenden Jahr jeweils sieben Prozent vor. Im dritten Jahr sind es sechs Prozent. Zusammen ergeben sich grundsätzlich 20 Prozent, begrenzt durch die jährlichen Höchstbeträge und den Gesamthöchstbetrag. Die Entlastung verteilt sich also auf drei Jahre.

Jährlich sind im ersten und zweiten Jahr höchstens je 14.000 Euro, im dritten Jahr höchstens 12.000 Euro vorgesehen. Insgesamt können für das begünstigte Objekt bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung berücksichtigt werden. Weitere energetische Maßnahmen am selben Objekt schaffen nicht automatisch einen neuen vollständigen Höchstbetrag.

Ob Sie diese Beträge tatsächlich nutzen können, hängt von Ihrer steuerlichen Situation ab. Planen Sie deshalb mit der voraussichtlichen Einkommensteuer der betreffenden Jahre. Eine allgemeine Aussage, jeder Eigentümer bekomme 20 Prozent seiner Fassadenrechnung zurück, wäre unzutreffend.

Eigentum und eigene Wohnnutzung müssen passen

Das begünstigte Objekt muss in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen und Ihnen gehören. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus ist die Zuordnung häufig übersichtlich. Auch eine selbst genutzte Eigentumswohnung kann begünstigt sein. Mietern steht dieser Steuerweg allein wegen ihrer Wohnnutzung nicht offen.

Bei einem vollständig vermieteten Objekt ist § 35c nicht der passende Fördertatbestand. Werden Teile des Hauses selbst genutzt und andere vermietet oder beruflich genutzt, muss die Zuordnung der Aufwendungen geprüft werden. Eine Fassadenrechnung für das gesamte Haus darf dann nicht ohne Weiteres vollständig der eigenen Wohnung zugerechnet werden.

Das BMF-Schreiben vom August 2025 erläutert auch Sanierungen vor dem geplanten Einzug. Ein vorübergehender Leerstand kann unter den dort beschriebenen Voraussetzungen mit der späteren Eigennutzung zusammenhängen. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände. Ein Kauf mit unklarer späterer Verwendung ist keine ausreichende Grundlage für eine zugesagte Steuerermäßigung.

Eigentum und die erforderliche Nutzung müssen während des Förderzeitraums beachtet werden. Bei geplantem Verkauf, Auszug oder anschließender Vermietung sollten Sie die Wirkung für die späteren Jahre vorab steuerlich klären. Der im ersten Jahr mögliche Vorteil beweist nicht, dass auch alle folgenden Jahresbeträge zustehen.

Das Gebäudealter richtig bestimmen

Das Gebäude muss bei Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Maßgeblich ist der Beginn seiner Herstellung. Nach dem BMF-Schreiben wird bei einem genehmigungspflichtigen Gebäude grundsätzlich auf die erstmalige Bauantragstellung abgestellt. Der Tag Ihres späteren Kaufs ist dafür nicht der richtige Ausgangspunkt.

Die Zehnjahresfrist ist grundsätzlich taggenau zu prüfen. Suchen Sie daher nach Bauantragsunterlagen oder anderen verlässlichen Angaben zur Entstehung des Gebäudes. Für ältere Gebäude mit unbekanntem Datum beschreibt die Finanzverwaltung Erleichterungen. Lassen Sie diese konkret zuordnen, statt ein vermutetes Baujahr ungeprüft einzutragen.

Auch der Beginn der energetischen Maßnahme hat eine eigene Bedeutung. Je nach baurechtlichem Verfahren kann der Bauantrag, die Kenntnisgabe oder der Beginn der Bauausführung maßgeblich sein. Planung und Beratung allein sind nach dem BMF-Schreiben noch kein Maßnahmenbeginn. Diese Unterscheidung hilft auch bei der Auswahl der richtigen Bescheinigung.

Technische Mindestwerte vorab vereinbaren

Die Steuerermäßigung setzt die Anforderungen der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung voraus. Für die Wärmedämmung von Wänden nennt Anlage 1 unterschiedliche Werte je nach Bauteil und Maßnahme. Eine bloße Rechnung über Fassadenarbeiten reicht deshalb nicht aus, um den energetischen Nachweis zu ersetzen.

Tabelle bei Bedarf seitlich verschieben, um alle Spalten zu lesen.

Die Wärmeleitfähigkeit eines Dämmstoffs und der U-Wert einer ganzen Wand sind unterschiedliche Kennwerte. Die Kerndämmungszeile darf deshalb nicht wie eine allgemeine U-Wert-Anforderung gelesen werden. Lassen Sie im Angebot eindeutig benennen, welcher Fall zu Ihrem Gebäude gehört und wie der Nachweis geführt wird.

Die Verordnung verlangt außerdem die Prüfung des Mindestfeuchteschutzes, eine wärmebrückenminimierte und luftdichte Ausführung sowie die erforderlichen Nachweise und Maßnahmen. Die Tabellenwerte sind somit nur ein Teil der Anforderungen. Anschlüsse, Lüftung und Feuchteschutz gehören weiterhin in die fachliche Planung.

Fachunternehmen und Bescheinigung zusammen planen

Die energetische Maßnahme muss durch ein geeignetes Fachunternehmen ausgeführt werden. § 2 ESanMV nennt die erfassten Gewerke und verlangt, dass die konkrete Maßnahme zum Gewerk des Unternehmens gehört. Für eine Fassadendämmung sollte diese Zuständigkeit bereits bei der Angebotsanfrage geklärt werden.

Vereinbaren Sie die Bescheinigung nach amtlichem Muster als Teil der Unterlagen für das fertiggestellte Vorhaben. Unter den Voraussetzungen der Verordnung kann auch eine ausstellungsberechtigte Person die Bescheinigung erstellen. Die tatsächliche Fachunternehmerausführung bleibt dabei erforderlich. Eine spätere Unterschrift ersetzt keine passende Durchführung.

Das BMF stellt für einen Maßnahmenbeginn nach dem 31. Dezember 2024 ein zusammengeführtes Muster bereit. Darin werden Objekt, Beteiligte, Maßnahme, Kennwerte, Zeitpunkte und Aufwendungen zugeordnet. Prüfen Sie nach Erhalt, ob Anschrift, Umfang und Kosten mit Ihren Unterlagen übereinstimmen. Fehler sollten vor der Verwendung berichtigt werden.

Eine zusätzliche Energieberatung ist für § 35c nicht in jedem Fall zwingend. Für ein technisch komplexes Gebäude kann sie trotzdem sinnvoll sein. Bestimmte Kosten einer qualifizierten planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung werden unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit 50 Prozent im Abschlussjahr berücksichtigt. Auch dafür gelten die maßgeblichen Höchstbeträge; ein bereits öffentlich bezuschusster Beratungsbetrag kann nicht nochmals auf diesem Weg gefördert werden.

Welche Rechnungsteile berücksichtigt werden können

Begünstigt sind grundsätzlich die unmittelbar zugehörigen Material- und Fachunternehmerkosten einschließlich notwendiger Umfeldmaßnahmen. Dazu können bei einer Fassadendämmung etwa erforderliche Gerüstarbeiten oder zugehörige Anpassungen an Fensterbänken und Regenrohren gehören. Der Zusammenhang mit der begünstigten energetischen Maßnahme muss nachvollziehbar sein.

Eine gleichzeitig ausgeführte, fachfremde Verbesserung wird nicht allein durch dieselbe Rechnung begünstigt. Gemeinsame Kosten müssen gegebenenfalls sachgerecht aufgeteilt werden. Auch Rabatte oder eine tatsächliche Rechnungsminderung beeinflussen die anzusetzenden Aufwendungen. Verwenden Sie die endgültigen Beträge und bewahren Sie ergänzende Abrechnungen auf.

Separat gekauftes Material kann unter den genannten Voraussetzungen berücksichtigt werden, wenn das Fachunternehmen es für die Maßnahme verwendet und die Aufwendungen gesondert bescheinigt werden. Davon zu unterscheiden sind Materialkosten, die auf eigene handwerkliche Ausführung entfallen. Eigenleistungen und die darauf entfallenden Materialien sind nach dem BMF-Schreiben nicht nach § 35c begünstigt.

Finanzierungsaufwendungen gehören nicht zu den begünstigten Sanierungskosten. Ein Kredit kann die Zahlung ermöglichen, macht seine Zinsen aber nicht zu Fassadendämmkosten im Sinne dieser Ermäßigung. Lassen Sie bei gemischten Rechnungen vorab klären, welche Positionen in die Bescheinigung gehören.

Abschluss und vollständige Zahlung bestimmen das erste Jahr

Die bloße Fertigstellung am Gebäude genügt für den Beginn der Steuerermäßigung nicht. Nach dem BMF-Schreiben und dem BFH-Urteil vom August 2024 müssen die Leistung erbracht, die Schlussrechnung erhalten und der Rechnungsbetrag vollständig auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt sein. Eine Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Betrieb ersetzt die vollständige Zahlung nicht.

Wird die Fassade beispielsweise 2026 fertiggestellt, die letzte vereinbarte Rechnungsrate aber erst 2027 an den Betrieb überwiesen, beginnt der Förderzeitraum grundsätzlich erst 2027. Davon ist ein Bankdarlehen zu unterscheiden, mit dem die Rechnung des Betriebs bereits vollständig bezahlt wird. Die spätere Tilgung gegenüber der Bank ist keine noch offene Handwerkerrechnung.

Zahlen Sie unbar und bewahren Sie den Zahlungsnachweis auf. Das Gesetz verlangt zudem eine Rechnung in deutscher Sprache mit den erforderlichen Angaben zu Maßnahme, Fachunternehmerleistung und Objektadresse. Barzahlungen erfüllen die Zahlungsvoraussetzung nicht. Auch eine ordnungsgemäß verbuchte Barzahlung wird dadurch nicht zur begünstigten Kontozahlung.

Nach dem derzeitigen § 52 Absatz 35a EStG muss die Maßnahme nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. Beziehen Sie bei einer länger geplanten Sanierung deshalb die vollständige Zahlung in den Zeitplan ein. Der Förderbeginn sollte nicht allein anhand des geplanten letzten Arbeitstags kalkuliert werden.

Ein eigenes Beispiel für die drei Jahresbeträge

Angenommen, 35.000 Euro Aufwendungen erfüllen sämtliche Voraussetzungen. Weitere Maßnahmen und Energieberaterkosten werden in diesem vereinfachten Beispiel nicht berücksichtigt. Für 2026 wird ein steuerlicher Abschluss einschließlich vollständiger Zahlung unterstellt. Daraus ergeben sich folgende mögliche Ermäßigungen.

Tabelle bei Bedarf seitlich verschieben, um alle Spalten zu lesen.

Die Rechnung setzt voraus, dass genügend tarifliche Einkommensteuer nach anderen Ermäßigungen vorhanden ist. Beträgt diese im ersten Jahr nur 2.000 Euro, können in diesem Jahr auch nur 2.000 Euro genutzt werden. Die verbleibenden 450 Euro lassen sich nach dem BMF-Schreiben weder vortragen noch auf eines der anderen beiden Jahre übertragen.

Sind die beiden späteren Jahresbeträge vollständig nutzbar, ergibt das im Beispiel insgesamt 6.550 Euro statt 7.000 Euro. Das ist ein Grund, die Steuerbelastung über alle drei Jahre zu betrachten. Ein für das Abschlussjahr passender Betrag allein genügt noch nicht für eine verlässliche Gesamtplanung.

Zuschuss und Steuerweg vor der Entscheidung vergleichen

Für dieselbe energetische Maßnahme ist § 35c insbesondere ausgeschlossen, wenn dafür bestimmte andere Steuerbegünstigungen, steuerfreie Zuschüsse oder zinsverbilligte öffentliche Darlehen genutzt werden. Der Ausschluss betrifft die Maßnahme einschließlich zugehöriger Umfeldarbeiten. Nicht durch einen Zuschuss ausgeschöpfte Kosten derselben Maßnahme lassen sich nicht beliebig zusätzlich nach § 35c ansetzen.

Die Entscheidung sollte deshalb vor der verbindlichen Umsetzung fallen. Vergleichen Sie den tatsächlich möglichen Zuschuss mit der bei Ihnen nutzbaren Steuerermäßigung, den Nachweisen und dem Zeitpunkt der Entlastung. Bei mehreren unterschiedlichen Maßnahmen müssen deren Kosten und Förderwege klar abgegrenzt werden. Eine rein rechnerische Aufteilung derselben Fassadenarbeit reicht dafür nicht.

Für die Steuererklärung benötigen Sie die vorgesehene Anlage und die Bescheinigung samt ergänzenden Unterlagen. Rechnungen und Zahlungsnachweise sollten vollständig verfügbar bleiben. Bei einer Eigentümergemeinschaft ist außerdem die nachvollziehbare Zuordnung Ihres Anteils erforderlich. Stimmen Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrer Beratung ab und nennen Sie in Ihrer Anfrage zur Fassadendämmung, dass die Ausführung und Bescheinigung für § 35c geprüft werden sollen.